Zdjęcie: scottburnham/Flickr.

Już w najbliższy wtorek, sopoccy radni mają podjąć decyzję, czy zgadzają się na to, by prezydent podpisał umowę z Bałtycką Grupą Inwestycyjną na zabudowanie terenów przy dworcu w Sopocie. Inwestycja ta budziła spore kontrowersje jeszcze zanim pojawiła się oferta BGI, której wizualizację można zobaczyć tutaj, przede wszystkim ze względu na jej skalę - jest to usytuowanie w środku Sopotu centrum handlowo-usługowego wraz z hotelem, co niekoniecznie  jest potrzebne i pożądane (choć są także, owszem, zwolennicy powstania w tym miejscu sklepu odzieżowego). Czy jest to jednak jedyny sposób na rewitalizację terenów przydworcowych?

Prezydent Sopotu podkreślał, że „miasta nie stać na nowy dworzec”. Dlatego też zostało zaproponowane partnerstwo publiczno-prywatne i ogromny kompleks nowych budynków, by koszt budowy nowego dworca poniósł inwestor. Czy jednak rzeczywiście nie stać nas na nowy budynek dworca? Ile mogłoby to kosztować? PKP potrzebuje na dworzec od 300 do 500 m² powierzchni. Jeżeli założymy, że budowa 1 m² kosztować będzie 2500 zł, to koszt budowy nowego dworca wyniesie od 750 tys. do 1,25 mln zł. Dla porównania: koszt przebudowy placu Przyjaciół Sopotu wyniósł do tej pory ok. 15 mln zł. Jak to więc nas nie stać? Moglibyśmy takich budynków postawić kilka i jeszcze nimi obdarować sąsiednie miasta.

Całe zamieszanie z partnerstwem publiczno-prywatnym jest w sprawie nowego dworca całkowicie niepotrzebne. Tak czy inaczej dworzec PKP ma zostać przeniesiony na miejsce obecnych kas SKM, poniżej skarpy, do budynku, który ma zająć działkę po dawnym barze „Karmazyn”. Wejście na peron dalekobieżny będzie przez ten sam tunel, który prowadzi dziś na peron SKM. Do kogo należy ta działka? Do gminy Sopot. Czyli gdybyśmy chcieli postawić tam nowy budynek, to nawet nie trzeba kupować ziemi. Już ją mamy. Plan miejscowy również jest gotowy i dopuszcza w tym miejscu aż 4 kondygnacje nadziemne. A zatem?

Jeżeli chodzi nam o to, by postawić nowy dworzec, to wystarczy to zrobić. Jego budynek mógłby być większy, a oprócz dworca na parterze mógłby mieć na przykład 2 dodatkowe kondygnacje z przeznaczeniem na biura. Wówczas powierzchnie biurowe na pierwszym i drugim piętrze można sprzedać i z zysku sfinansować budowę całego budynku (lub przynajmniej mocną obniżyć koszt budowy). Od strony formalnej może to zrobić spółka celowa utworzona przez gminę Sopot wspólnie z PKP. I jest po sprawie. Mamy nowy dworzec.

A co z resztą, czyli z terenem PKP na skarpie? Najprostszym wariantem jest wyburzyć obecny budynek dworca i żółty budynek administracyjny i posadzić tam drzewa i krzewy. Pojawia się jednak wówczas wątpliwość: czy nie jest to trochę strata całkiem atrakcyjnej przestrzeni w centrum miasta, która nie będzie zachwycająca przyrodniczo, bo znajduje się przy samych torach kolejowych i czy nie lepszym pomysłem byłoby usytuowanie na przykład sklepów lub restauracji wzdłuż ciągu pieszego, którym codziennie chodzi dużo ludzi?

Nie chodzi tu jednak o czteropiętrową galerię handlową, lecz o niską zabudowę - 2 lub 2 i pół kondygnacji, z możliwością dodania 3 kondygnacji na wysokości miejsca, gdzie zakręca ul. Dworcowej (na osi widokowej). Jak wówczas rozwiązać kwestię parkowania samochodów? Wszystko zależy od kosztów. Można bowiem zrobić dwu-piętrowe parkingi podziemne, pytanie jednak, czy będzie się to opłacało? Aby ograniczyć koszty, rozwiązaniem może być pozostawienie parkingu naziemnego naprzeciwko hotelu „Rezydent” i poszerzenie go o budynek, który dziś jest doklejony do budynku bagażowni. Do tego jeszcze już powstaje ok. 50 nowych miejsc parkingowych z drugiej strony torów, przy wyjściu z tunelu pod torami.

W tej koncepcji nie ma potrzeby przebudowywać układu drogowego, pozostaje on taki, jaki był (ronda i tunel są tu zbędne, gdyż będzie wówczas znacznie mniejszy ruch samochodów). Do zrealizowania jej jak najbardziej można zaprosić prywatnego inwestora lub inwestorów, jednak nie musi to już być partnerstwo publiczno-prywatne, które ma swoje poważne minusy, jak choćby brak bezpośredniego wpływu na projekt architektoniczny.

Plan B dla terenów przydworcowych można zrealizować etapami. Od czego zacząć? Od odrzucenia w najbliższy wtorek zgody na podpisanie umowy na zabudowę terenów przydworcowych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Firma BGI może być tu nieco poszkodowana, jednak jedynie „nieco”, albowiem wcale nie jest pewne, czy ostatecznie wyszłaby dobrze finansowo na tak dużej inwestycji w czasach kryzysu.

Jeszcze w styczniu, rada miasta może przyjąć uchwałę o ogłoszeniu konkursu architektonicznego na projekt budynku nowego dworca PKP i powierzyć wykonanie tejże uchwały prezydentowi Sopotu. Z zastrzeżeniem rzecz jasna, że architekci ocenią zgłoszone projekty i wypowiedzą się jako eksperci, jednak ostateczny wybór projektu nowego dworca będzie należał do mieszkańców. Jeżeli prace projektowe zakończyłyby się w miarę szybko, wówczas już w przyszłym roku można by było rozpocząć budowę. Jest to rozwiązanie, z którego powinni być zadowoleni wszyscy: zarówno radni, że mają okazję wyjść z inicjatywą, prezydent, że nowy dworzec powstanie (zgodnie z jego zapowiedziami), jak i mieszkańcy Sopotu, że będą mieli odświeżone i atrakcyjne tereny przydworcowe.

P.S. Podziękowania dla urbanistek i architektek za pomoc w opracowaniu koncepcji urbanistycznej.